マンション管理士試験過去問研究（第３回）解説編（１）
マンション管理士試験過去問研究（第３回）の解説をします。。。。
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平成１８年度問３２
住居専用の専有部分からなる数棟で構成される甲団地の団地管理組合(区分所有法第65条に規定する団体をいう。以下この問いにおいて同じ。)から規約の作成を依頼されたマンション管理士が団地建物所有者に説明した次の内容のうち、マンション標準管理規約（団地型）によれば、適切でないものはどれか。
1.規約の対象物件のうち共用部分の範囲を定める必要がありますが、団地共用部分と棟の共用部分とを区分して定め、その管理は、団地管理組合が両者を一括して行います。
2.各団地建物所有者及び各区分所有者の共有持分割合を定める必要がありますが、これについては、土地及び附属施設、団地共用部分並びに棟の共用部分に分けることとします。
3.各組合員及び各区分所有者の議決権の割合を定める必要がありますが、団地総会にあっては土地の共有持分割合とし、棟総会にあっては棟の共用部分の共有持分割合とします。
4.土地及び共用部分等の管理に要する経費は、管理費、団地修繕積立金及び各棟修繕積立金に分けて定める必要がありますが、それぞれの額は、団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出します。
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区分所有法は、最初（共用部分）と最後（団地）に難関があります。
どちらも、知識量そのものはたいしたことはないけれど、正しく理解していないと得点することができないという特徴があります。
理解が勝負といいますか、理解により得点できるかどうかが決まります。
逆にいえば、記憶すべき知識は多くないので、１度きちんと理解してしまえば得点源になるという意味があります（特に団地は）。
ということで、
この問題を解く前提としまして、いくつかの復習をしましょう。
まずは、「団地管理組合」とは一体何？？？ってことです。
いわゆる通常の「管理組合」というのは、区分所有法３条に規定された団体のことを指します（３条）。
で、区分所有法３条によると、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し」とありますので、この団体（管理組合）が「建物」だけでなく「敷地」や「附属施設」も当然に管理するように読めなくはないのですが、単純に理解するために一応管理組合は「区分建物」を管理する団体としておいてください。
そして、「区分建物」「附属建物」「敷地（土地）」は、日本の法律では別々の不動産です。
もともと別々の不動産ですから、それぞれの不動産の構成員が別々に管理するというのが論理的には自然です。
そうすると、
「区分建物」⇒ 管理組合が管理
「附属建物」⇒ 附属建物を管理する団体が管理
「敷地（土地）」⇒ 敷地を管理する団体が管理
ということになります。
この場合の「附属建物を管理する団体」とか「敷地を管理する団体」とかのことを「団地管理組合」といいます。「区分建物」の管理組合が自然に発生し構成員の全員加入が義務付けられているように、「団地管理組合」も自然に発生し構成員は強制加入となります（６５条）
「区分建物」⇒ 区分建物の管理組合が管理
「附属建物」⇒ 附属建物の団地管理組合が管理
「敷地（土地）」⇒ 敷地の団地管理組合が管理
原則として、それぞれの構成員が構成員ごとに団体を作って、それぞれを管理するということになります。
しかし、単棟型マンションのように、「区分建物」の所有者と「敷地」の所有者が同一である場合、「区分建物」の管理団体と「敷地」の管理団体のメンバーは同じになります。
メンバーが同じであるのに、わざわざ「区分建物」の管理団体と「敷地」の管理団体を別々に作るのは不自然ですので、その場合は区分所有法２１条によって、「区分建物」の管理団体（＝管理組合）が、敷地や附属建物を一括で管理できるようにしています。
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第21条 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第17条から19条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。
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つまり、単棟型マンションの場合は以下のような感じになります。
「区分建物」⇒ 区分建物の管理組合が管理
「附属建物」⇒ 区分建物の管理組合が管理（２１条による）
「敷地（土地）」⇒ 区分建物の管理組合が管理（２１条による）
また、団地型マンションの場合は、「区分建物」の管理団体のメンバーと「敷地」の管理団体のメンバーは異なりますので、原則ではそれぞれに団体を作って管理することとなります。
しかし、それは面倒だということで、一定の条件を満たし規約を設定すれば、団地管理組合による区分建物等の一括管理が認められております。（６８条）
その場合は、団地管理組合が、区分建物、敷地、附属建物を一括で管理することができます。
たとえば、以下のような感じになります。
「区分建物」⇒ 敷地の団地管理組合が管理（６８条の規約を設定）
「附属建物」⇒ 敷地の団地管理組合が管理（６８条の規約を設定）
「敷地（土地）」⇒ 敷地の団地管理組合が管理
その他詳細は、テキスト等でご確認ください。
次に、「団地共用部分」と「棟の共用部分」についてです。
「区分建物」「附属建物」「敷地（土地）」は、別々の不動産であるといいましたが、そうするとその権利関係も別々であるとするのが論理的です。
ここでは説明の便宜上「区分建物」「附属建物」に絞ってお話します。（さらに、いくつか細かい部分は捨象して説明いたします。）
「区分建物」の権利関係と「附属建物」の権利関係は独立した別々のものです。
区分所有法というのは、「区分建物」の特別法ですので、「区分建物」の権利関係は区分所有法で決まります。
しかし、「附属建物」は、たまたま附属はしているけれども、「区分建物」ではなくただの一般建物です。
よって、その権利関係は区分所有法ではなく民法によって決まります。
そうすると、その内部の権利関係は以下のようになります。
「区分建物」⇒ 「専有部分」＋「共用部分」
「附属建物」⇒ ただの一般建物（民法上の共有）
ところが、区分所有法上の共用部分については１５条によって事実上処分が不可能ということになっておりますが、民法上の共有では処分は自由です。そうすると、附属建物の持分を専有部分とか関係なく独立して処分できることとなり不合理です。
また、区分所有法上の共用部分については１３条により持分の割合に関係なく（つまり毎日）使用することができますが、民法上の共有では持分の割合の頻度でしか使用できないという不合理もあります。
そこで、そういう不合理を解消する手段として、区分所有法は「附属建物」につき、規約によって共用部分化することを認めているのです。それが「団地共用部分」と呼ばれるものです（６７条）
もちろん、「棟の共用部分」とは、区分建物内部の共用部分（法定共用部分＋規約共用部分）のことです。
その他詳細は、テキスト等でご確認ください。
ということで、簡単ですが、復習をしました。
ひとつのコツのようなものですが、こういう理解が必要な単元というのは、細かいことにこだわらずまずはアバウトに本質の理解をするのがよいかと思われます。
＜大まかに理解しイメージを得る＞ ⇒ ＜正確な知識を確認する＞
という２段階が有効です。本稿を参考にして、皆様も大まかな理解とイメージを得てください。
さて、問題解説に戻りますが、問題文ではマンション標準管理規約（団地型）で解答するように求めているのですが、マンション標準管理規約（団地型）には重大な大前提があります。
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マンション標準管理規約（団地型）コメント全般関係
② この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の住居専用のマンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内の土地及び集会所等の附属施設がその数棟の区分所有者（団地建物所有者）全員の共有となっているものである。・・・以下略
⑤ この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、附属施設及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても団地全体で一元的に管理するものとし、管理組合は団地全体のものを規定し、棟別のものは特に規定していない。ただし、区分所有法で棟ごとに適用されることとなっている事項（義務違反者に対する措置、復旧及び建替え）については、棟ごとの棟総会で決議するものである・・・以下略
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ということで、団地管理組合による「区分建物」「敷地」「附属施設」の一括管理がなされていることを前提にするということです。
ただ、あくまで一括「管理」ですので、「管理」は一括でできますが、「管理」以外のことは、「区分建物」「敷地」「附属施設」それぞれの団体に権限が残っているということです。これが、注意点ですね。
では、以上を踏まえて、もう一度、問題を解き、各肢で問題となっている部分を抽出して検討してください。
各肢の検討をします。
肢１ですが、
「共用部分の範囲を定める必要がありますが」となっておりますが、そもそも共用部分の範囲って規約で定めることができるの？という疑問があります。
区分所有法には、規約共用部分になりうる部分を規約で定めるのはもちろん可能ですが、法定共用部分というのは規約とは関係なく当然に定まるという建前があるからです。
しかし、まあ、この部分はあまり厳密に考えないで、共用部分を明示しておく必要性がある、という感じで解釈しておきましょう。あまり好きではないですが、試験テクニック的に解説すれば、肢１の文章の後段に論点があるのは明らかですので、前フリは「都合よく解釈」するのが良いかと思われます。
つまり
前フリ、前提説明の文章 ⇒ 都合よく解釈して、おおむね正しいものと判断する。
論点が含まれていると推認できる文章 ⇒ 正確に論点を抽出する。
という感じのテクニックになろうかと思われます。
で、「団地共用部分と棟の共用部分とを区分して定め」と「その管理は、団地管理組合が両者を一括して行います。」が論点であろうと推認されるわけですが、
一応、両方ともマンション標準管理規約（団地型）に記載されている知識として処理していいと思います。
とくに、「その管理は、団地管理組合が両者を一括して行います。」は、論理的に答えがでるものではなく、マンション標準管理規約（団地型）がそういう立場だからそうだとしかいいようがないですので、前回の復習を参考に知識として入れておくのがよいでしょう。
ただ、「団地共用部分と棟の共用部分とを区分して定め」は、区分所有法で考えてほしいところでございます。
前回お話しましたように団地共用部分と棟の共用部分とは別個の権利関係にありますので、区分するのは当然であるということです。「管理」につきましては、一括管理という手段がありますが、権利関係はどこまでいっても団地共用部分と棟の共用部分とが交わることはなく別個のものです。
よって、「団地共用部分と棟の共用部分とを区分して定め」ということが、暗記として解答できるのではなく、「それって当然じゃない」と解答できるようになれば、区分所有法の理解度が合格レベルに達しているものと思われます。
次に、肢２ですが、
これを暗記で解答するのは・・・さびしいですね。
前回の復習を参考に論理的に解答を導いてほしいです。強く希望しますね。
「区分建物」「附属施設」「土地」
それぞれ権利関係は、別個のものです。
「共有持分割合を定める」とは権利関係の話ですので、
論理的には「区分建物」「附属施設」「土地」
の３つが別々に定めるということになります。
ところが、前回の復習でもありましたが、附属建物のような附属施設は共用部分化が可能ですので（いわゆる団地共用部分）、その場合は民法ではなく区分所有法の適用があるわけです。
つまり、「附属施設」の中には、共用部分化され区分所有法により権利関係が規律される「団地共用部分」と原則どおり民法により権利関係が規律される単なる「附属施設」が混在しているわけです。
そこで、この２つを分離することによって４つの権利関係
「土地」「附属施設」「団地共用部分」「棟の共用部分」
が出現するということになります。
で、余談になりますが、
考えるのが面倒だから暗記してしまおうとする人がいます。
考えて答えを出すのも、暗記で解答するのも、同じ１点は１点です。
だけれども、限りある人生の生き方として、そういうのでいいのかな？という気がします。
人生では、区分所有法より何百倍、何千倍もの頭を悩ませることが多々起こります。
にもかかわらず、考えるのが面倒だから暗記してしまおう、で大丈夫なのですか？
どこかに書いてある人生の解答例を暗記すれば、幸せな人生が転がりこんでくるのでしょうか？
根本的には生き方の問題ですので、善悪の問題ではなく自由にやればよいと思いますが、考えて答えを出す、ということを学んでみるのは生き方が広がって楽しいことだと思いますよ。。。
さて、余談はこれくらいにして肢３にいきます。
簡単にやってしまうと、以下のようになります。
団地総会 ⇒ 団地管理組合 ⇒ 土地の管理団体 ⇒ 土地の持分
棟総会 ⇒ 建物の管理組合 ⇒ 建物の管理団体 ⇒ 建物の持分
以上を参考に、ご確認くださいませ。
で、最後、肢４ですが、これも暗記では、さみしいですね。
「管理に要する経費」というのは、区分所有法１９条にありますように、共用部分の共有持分割合に応じて負担します。
つまり費用負担の問題は、共有持分割合の問題であり、それは権利関係の問題なのです。
くどいですが、権利関係は別個のものです。
よって、
建物の費用負担 ⇒ 建物の権利関係 ⇒ 建物の共用部分の共有持分割合
土地の費用負担 ⇒ 土地の権利関係 ⇒ 土地の共有持分割合
ということで、
「共用部分等の管理に要する経費」を「土地の共有持分に応じて算出します。」などど言っているので、誤りということがわかります。
なお、補足しておきますが、建物の費用負担と土地の費用負担とは別個のものですので、
建物の費用負担 ⇒ 建物の管理費 ＋ 建物の修繕積立金
土地の費用負担 ⇒ 土地の管理費 ＋ 土地の修繕積立金
と４つの費目にわかれることになります。
しかし、マンション標準管理規約（団地型）では管理については一括管理が前提ですので、建物の管理費と土地の管理費を一緒にしてもよいこととなります。
よって、問題文にあるように
の３つの費目になることとなります。ご確認くださいませ。
